物业公司持2296张停车券向业主收费被拒
法院:地面车位业主共有,物业不得擅自收费
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稿件来源: 人民法院报发布时间:2018-06-07 10:31:38

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  人民法院报讯 6月4日,江苏省南通市中级人民法院终审审理一起物业服务合同纠纷案时,认为小区内共有地面的停车位属于全体业主共有,驳回物业公司的诉讼请求。

  2015年3月,徐某、袁某共同出资购买了南通某小区的两套商品房,其中一套为住宅,另一套为北广场地面的商业用房,两人装修后用于经营一家咖啡馆。该小区由天宝公司提供物业服务,并收取相关物业费。2017年4月,小区业主委员会与天宝公司联合公示了小区停车位的收费标准,其中北广场地面停车位临时停车为1至4小时收费5元。

  2017年7月,咖啡馆开张后,徐某、袁某向天宝公司领取了每张5元的临时停车券,加盖了咖啡馆的发票章,对前来消费的顾客发放停车券,顾客凭券驶出。截至2017年9月,徐某、袁某累计发放停车券2296张。随后,天宝公司持2296张停车券向徐某、袁某索要停车费,但两人拒绝支付。

  法庭上,天宝公司辩称,小区北广场的地面停车位产权应当属于房地产开发公司所有,天宝公司接受开发公司的书面委托,收取相关停车费于法有据。

  一审法院认为,案涉小区业主委员会和物业公司就小区停车费的收取已有相关规定,天宝公司也为徐某、袁某提供了停车场服务,徐某、袁某应当按照其签发停车券数额向天宝公司支付停车费,遂判决支持天宝公司的诉讼请求。

  徐某、袁某不服,提起上诉。

  南通中院经审理认为,根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定,不论规划车位还是临时车位,只要设置在业主共有的小区地面,开发商与业主没有特别约定,又不能办理专有产权登记,应属于全体业主共有。

  天宝公司虽然对小区车辆的停放进行了管理,但这本身就是其物业服务合同义务,业主也已缴纳物业费,在物业服务合同没有约定、停车位的权利人即业主大会没有授权的情况下,天宝公司向业主收取地面停车费,缺乏权利基础。据此,南通中院作出上述终审判决。(陆炜炜 古 林)

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  停车费应当取之有据,用之有道

  该案审判长、南通中院院长曹忠明说,随着社会经济的发展,汽车越来越普及,小区停车问题成为业主普遍关心的问题。不少物业公司对小区规划的地面停车位进行出租,甚至在业主共有的道路或其他场地开辟临时车位进行收费。对于物业公司是否有权收费、应当如何收费、收益如何分配,很多业主并不清楚。根据物权法的相关规定,只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地,不论该车位是否经过规划许可,都应当归属全体业主共有。

  曹忠明介绍说,本案中,双方签订的物业服务合同明确约定:在物业管理区域内,天宝公司提供的物业服务包括车辆停放管理。而北广场就在小区红线范围内,对其进行车辆停放管理本身就是天宝公司的合同义务,为此徐某、袁某也缴纳了物业费。因物业服务合同对收取地面停车费没有约定,天宝公司的主张没有合同依据。而业主委员会虽然与天宝公司作出联合公示,但只确定了各类停车位的收费标准,并无授权天宝公司进行收费的内容,事实上天宝公司也主张其权利来源于开发商而不是全体业主。由于天宝公司收取停车费既非基于物业服务合同约定,也未获得停车位权利人的授权,徐某、袁某以其擅自扩大收费范围、违规收费为由提出抗辩,符合上述解释规定,应当予以支持。

  “物业公司收取停车费应当取之有据,用之有道。”曹忠明同时指出,《江苏省物业管理条例》第六十四条、第六十五条规定,在物业管理区域内公共、共有车库、道路、场地停放汽车的,物业公司可以按照物业服务合同的约定、业主大会或者业主委员会决定收取汽车停放费,并应将汽车停放费单独列账、独立核算,业主委员会对收支情况进行监督,向业主大会报告。所得收益在业主大会成立前,70%纳入住宅专项维修资金,其余可以用于补贴物业服务费;业主大会成立后,依法办理有关手续并公示,所得收益按照业主大会或者业主委员会决定、物业服务合同约定使用,未约定的参照业主大会成立前的方式使用。

(责任编辑:金燕)
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